據悉，今年11月底以前，我們湖南省所有縣市都將要實現不動產統一登記發證。這是建立不動產登記配套制度，實現部門信息共享的重大舉措，涉及到我們每一個人的切實利益。但是，如果你的房子被別人“善意取得”了，你不僅不能進行不動產統一登記發證，就連房子也不屬于你了。《物權法》第106條規定了“善意取得”制度。在合同糾紛、物權糾紛、侵權糾紛以及婚姻家庭繼承糾紛等類型的糾紛中，會涉及到“善意取得”的問題。為此，《物權法司法解釋（一）》對“善意取得”制度做了更加清晰的規定。
一、什么叫“善意取得”？
善意取得是指無權處分人將其受托占有的他人的財物轉讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
舉個例子：張三父親家財萬貫，已有多處房產（人稱“房叔”）。后因傳言要收房產稅，張父為了以后不交房產稅，于是將一處房產過戶到張三名下。張父為了避免將來因為房產惹爭議，故和張三簽訂代名持有協議，并做了公證。后，張三暗中將該處房產轉讓給不知情的李四。李四支付了對價且依法辦理完過戶手續。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經公證的代名持有協議，向李四索要房產。這時，房子歸誰呢？按照《物權法》和《物權法物權法司法解釋（一）》的規定，李四因“善意取得”制度而獲得該房屋的所有權。張三父親只能應向自己的兒子索賠。
二、到底什么才算“善意取得”？國家法律給予了明確的規定。請看：
根據《物權法》第一百零六條對“善意取得”的規定，受讓人可善意取得所有權的條件為：
（1）無權處分人處分他人的財產；
（2）受讓人是善意的；
（3）受讓價格合理；
（4）受讓人已實際占有動產或登記為權利人。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）對善意取得制度的適用全面細化，形成了較為完整的規則體系。主要涉及到三個方面的問題，即：善意受讓人的“善意”如何認定、交易價格是否“合理”、合同效力是否影響物權善意取得。
1、“善意”如何認定？
（1）認定原則：
受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。
（即采用羅馬法里的“重大過失等同于故意”的認定原則。）
（2）受讓人知道轉讓人無處分權的情形：
①登記簿上存在有效的異議登記；
②預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；
③登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；
④受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；
⑤受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。
（3）重大過失的認定：
①不動產交易：真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。
②動產交易：交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。
（4）認定善意的時間點：
“受讓人受讓該不動產或者動產時”，即指不動產完成轉移登記之時，動產交付之時。動產簡易交付，以轉讓動產法律行為生效時為準；動產指示交付，以轉讓雙方轉讓返還原物請求權的協議生效時為準。
2、交易價格是否“合理”？
“合理的價格”應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。立法目的在于，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，綜合判斷價格是否合理。
3、合同效力是否影響物權善意取得？
無效和被撤銷的合同（注：絕對無效的合同和被撤銷的轉讓合同），不適用善意取得。《物權法司法解釋（一）》明確規定，物權變動原因與合同效力一致的原則，即引起物權變動的原因行為，如合同等法律行為無效或被撤銷時，不發生物權變動效果。立足于法律不保護非法交易的價值理念，因此，基于無效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權不會得到法律的支持。（注：須特別注意的是，《物權法司法解釋（一）》中規定可撤銷合同的法定事由是受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危的情形。）
（顏茂春）
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